השוכר המופרע לא משלם וגם לא מוכן לפנות הדירה • מה עושים?

חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר נחקק בשנת 1992, עיגן מספר זכויות שהוכרו במשפט הישראלי כזכויות יסוד חוקתיות. אחת מהזכויות האלה, הינה הזכות לקניין. וכך קובע סעיף 3 לחוק היסוד, שכותרתו “שמירה על הקניין”: “אין פוגעים בקניינו של אדם”.

מכאן, שזכותו של אדם לשמירה על קניינו, הוכרה בשיטת משפטנו כאבן יסוד, זכות חוקתית רמת מעלה, שלא בנקל תתאפשר פגיעה בה.

סביר להניח שאלו המשקפיים אותם הרכיב מחוקק המשנה, כשהוסיף את פרק ט”ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד-1984 – “תביעה לפינוי מושכר” המצוי תחת מטריית הגג של חלק ג’ לתקנות – “עניינים מיוחדים”.

במסגרת הפרק, וכפי שנפרט להלן, ביקש מחוקק המשנה לתת מענה מהיר ואפקטיבי לבעיה שדומה כי הפכה לרווחת למדי במחוזותינו – פינוי שוכרים ו/או מי שהחזיקו כדין בנכס, אשר מסרבים להתפנות ממנו עם סיומה של תקופת השכירות, או עם פקיעת זכותם להחזיק בנכס.

במקרה כזה נפגעת זכות הקניין של הבעלים במספר אופנים. ראשית, במובן הפיזי ביותר – הנכס תפוס על ידי גורמים בלתי רצויים, אשר מונעים מהבעלים לעשות בנכס כבשלו (והוא אכן שלו…). שנית, ישנה פגיעה ב”סחירות” של הנכס. כך לדוגמא, בעלי דירה שמעוניינים למכור את הדירה כשהיא פנויה מכל אדם, לא יכולים לעשות כן. יתכן שהמקרה החמור יותר הוא דווקא אחרי שנמכרה דירה שכזו עם התחייבות שהדירה תהיה פנויה, בעוד השוכרים לא יוצאים, באופן שהופך את המוכרים למפרים את חוזה המכר באל כורחם. לבסוף, במרבית המקרים בהם השוכרים לשעבר לא מתפמנים מהנכס, הם גם מפסיקים לשלם את דמי השכירות.

לפיכך, ועל מנת לתת אמצעי יעיל להשגת השליטה בנכסיהם בידי בעלי ובעלות המקרקעין שנאלצו בעבר להמתין חודשים רבים, ולעתים אף שנים, בטרם שפונו הפולשים מדירותיהן, יצר המחוקק “הליך מקוצר” במטרה לפנות את המושכר.

מאפייני ההליך ותקרת הגג של חודשיים

על מנת להביא לידי ביטוי את העקרונות שעמדו בבסיס ההליך, נקבעו מספר מנגנונים ייחודיים לתביעה לפינוי מושכר, אשר הופכים אותה למהירה ויעילה יחסית.

בניגוד לתביעה רגילה, תביעה לפינוי מושכר מאופיינת ב”כתבי טענות מנופחים” – לכתב התביעה, אשר מוכתר במילים “תביעה לפינוי מושכר”, יצרף התובע תצהירי עדות ראשית; חוות דעת מומחה; אסמכתאות משפטיות; וכן מסמכים הנוגעים לעניין הנדון, קרי, המסמכים המבססים את טענותיו.

כתב ההגנה יוגש באותו אופן, בתוך לא יאוחר מ-30 יום.

מכאן, שבתוך חודש ממועד הגשת התביעה, ועוד לפני שמי מהצדדים הופיע בפניו, נפרשת בפני בית המשפט מלוא המסכת העובדתית של התביעה (עדויות; חוות דעת; מסמכי יסוד שעל בסיסם הוגשה התובענה).

השלב הבא הוא קביעת דיון – התקנות קובעות כי בית המשפט יקבע מועד דיון שלא יהיה מאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.

כלומר, לכל המאוחר בתוך חודשיים ממועד הגשת התביעה, יזכה התובע לעמוד בפני בית המשפט ולברר את תביעתו. בפועל, במקרים רבים ההכרעה בתיק מתקבלת מיד בתום הדיון.

יתרון נוסף של ההליך טמון בעובדה כי התקנות מונעות מהנתבע להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. הפוקוס אפוא הוא על התביעה לפינוי מושכר – על כך שתתברר במהירות ובלי הסחות.

יתרון עצום נוסף להליך, שמדגיש את החשיבות שראה המחוקק במתן “שיניים” להליך ולפרקי הזמן הקצרים למימושו, מצוי דווקא בחוק ההוצאה לפועל, תשכ”ז-1967.

סעיף 6 לחוק קובע כי בניגוד למועד ברירת המחדל שנקבע לגבי ביצוע של פסקי דין רגילים, שהוא 30 יום, מועד ברירת המחדל לביצוע פסקי דין בתביעה לפינוי מושכר הינם 15 יום.

אם ניתן לדבר על “מחיר” לאותה יעילות, הרי שזאת העובדה שהתובע חושף את כל הקלפים כבר בשלב המקדמי של הגשת התביעה, ונותן גרסה מאומתת בתצהיר של טענותיו. עם זאת, דומה כי זהו מחירה של היעילות, מחיר סביר והגיוני על מנת לזרז ההליך ולאפשר לבית המשפט להכריע בסכסוך במהירות האפשרית.

ומה אחר כך – איפה הכסף?

תביעה לפינוי מושכר, כשמה כן היא – הסעד היחיד שמתקבל עם סיומה של התביעה (במידה והתקבלה ולא נדחתה) הינה פינויו של המושכר, ותו לא. כפי שציינו לעיל, על פי רוב נגרמים לבעלי הנכסים נזקים כספיים משמעותיים, אותם לא ניתן לתבוע במסגרת התביעה לפינוי מושכר.

אף לעניין זה מתייחסות התקנות, אשר קובעות כי התובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים (פיצויים, דמי שכירות וכיוצ”ב) בשל אותה עילה (הפלישה לקרקע), בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט (רשות שנדרשת במקרים אחרים בהם מבקש תובע לפצל הסעדים שתובע בגין אותה עילה).

מעבר לשיקול היעילות, הפרדת התביעות הגיונית, שכן רק לאחר שהנכס יפונה באופן סופי, יוכל התובע לכמת את הנזקים שנגרמו לו בפועל באופן מדויק, מבלי שיצטרך לאמוד אותם. יתר על כן, לאחר שבית המשפט כבר קבע כי השימוש בנכס נעשה שלא כדין (ולכן התובע זכאי לפינוי המושכר), התביעה בגין יתרת הסעדים תתמקד בסוגיית הנזק ולא בשאלה העקרונית של ההפרה, שלגביה כאמור כבר ניתנה הכרעה שיפוטית. מכאן, שאף התביעה השניה צפויה להיות מהירה ויעילה יחסית.

עו”ד רות שפיצר, ממשרד וולפסון ויינשטיין ושות‘, מתמחה בתחומי המשפט המסחרי-אזרחי, וליטיגציה.

* הכתוב אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.