מעבר לכך שמשקיעים רבים נוטים להעריך את התשואה השנתית על פי השכירות שנאמרה להם, ואינם מודדים את עלויות המיסים, החשמל, המים, התחזוקה, התיווך ושאר עמלות, ובכך עלולים להגיע לתשואה של 5% במקום 7%. התשואה המשתלמת והצפויה כביכול של 8% איפא, לא תמיד מדוייקת.
עליהם גם לזכור שמלבד תשואת השכירות שלשמה השקענו יש גם תשואה במכירת הדירה כתוצאה מעליית המחיר, לעיתים תשואה זו היא גבוהה הרבה יותר מהתשואה החודשית וברוב המקרים אינה דורשת מכם כל מאמץ.
כל מה שנדרש מכם הוא לרכוש דירה באזורים סבירים – כאלו שהעלייה במחירי הדירות לא הקפיצה את מחיריהם אותם לרמות שאינן בנות השגה – ואשר צפויות לעלות עוד, תוך השגחה קפדנית על מחיר אמיתי ויציב ועל אזור שאינו בעייתי.
דירה בפחות מחצי מחיר
גורם מאוד משמעותי שחשוב להכיר, הוא הפער העצום בין מחירי הדירות באותה שכונה. ברחובות מסוימים, אפילו במרכז האזור, ניתן למצוא דירות 3 חד’ בחצי מיליון ₪ כאשר בבניין החדש ממול דירת 3 חד’ תעלה למעלה ממיליון ש”ח.
אין ספק שיש הצדקה לפער מסוים בגלל מצב הבניין, גילו, והאוכלוסייה. אך פערים אלו מצטמצמים ברבות הזמן בעקבות ערבוב האוכלוסייה והקמת פארקים מודרניים על יד הפרויקט החדש, ובפרט בשל רצון העירייה להאיץ תכניות פינוי בינוי או שיקום שכונות.
דברים אלו יכולים להפוך את הקערה על פיה ומי שרכש בחצי מיליון ₪ יגלה לאחר כמה שנים שדירתו שווה פי שניים.
עליית מחיר? לא רק באזורים החרדיים
קיימת טעות מאוד נפוצה, גם בקרב משקיעים ותיקים אשר טוענים שבאזורים החרדיים ישנה עליית מחירים גבוהה יותר מאשר באזורים כלליים.
הטענה הזו הייתה נכונה אולי לפני 5 עד 10 שנים, בשנים האחרונות עליית מחיר כבר אינה נחלתם של ריכוזים חרדיים בלבד.
מנתוני המכירות של רשות המיסים ניתן לראות לדוגמה: במחצית הראשונה של 2012 מחיר דירה ממוצעת בבני ברק ירדה בכ-4.4% ובעיר אלעד דירה ממוצעת ספגה ירידה של 7.3%.
לעומת זאת באותה תקופה דירה ממוצעת באור עקיבא עלתה בלמעלה מ-8% ובפרדס חנה כרכור בלמעלה מ-10% בחצי שנה בלבד. יחד עם התשואה החודשית ניתן להגיע לתשואה שנתית של 25% בשנה.
עם זאת ישנם אזורים חרדיים ובפרט מתחרדים שזכו לעליית מחיר משמעותית, אך בדרך כלל היו להם נסיבות ברורות וייחודיות ולאו דווקא בשל היותם באזורים חרדים.
שמואל רוזנבלט הנו מנכ”ל משותף ב’אמפיריה נדל”ן ופיננסים’ המפתחת ומנהלת יזמות נדל”ן 02-6222255
אין באמור לעיל להוות המלצה רכישה כלשהי.